Berücksichtigung befreiter Gebäude

lucas

vor 3 Wochen
aktualisiert vor 1 Woche
Beantwortet

Liebes GrSt-Digital Team,

ich habe eine Frage zur Steuerberechnung:

Bei einem Grundstück mit mehreren Gebäuden, wovon einige Gebäude komplett befreit und andere Gebäude zum Teil befreit sind, verstehe ich nicht, wieso die Berücksichtigung der Steuerbefreiung nicht direkt bei der Berechnung des Gebäudesachwerts der einzelnen Gebäude erfolgt. Die dem Zivilschutz dienenden Flächen werden direkt abgezogen – m. E. müssten auf dieser Ebene direkt auch die befreiten Flächen abgezogen werden, da diese nicht für die Besteuerung von Bedeutung sind und demgemäß nach § 219 Abs. 3 BewG auch keine Feststellung zu diesen Flächen erfolgen dürfte.

Nach dem aktuellen Berechnungsmodell von Grundsteuer-Digital haben die befreiten Flächen mittelbar Einfluss auf den Grundsteuerwert, da sie bspw. Einfluss auf die Auswahl der Wertzahl nach Anlage 43 zum BewG haben. Ferner führt aktuell eine Kernsanierung bei einem vollständig befreiten Gebäude zu einem höheren Grundsteuerwert, obwohl das Gebäude doch vollständig befreit ist.

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GrundsteuerDigital

vor 3 Wochen
Beantwortet

Liebes Community-Mitglied,

vielen Dank für den Beitrag.

Den Zivilschutz lassen wir nach Wortlaut aus A 245 BewG außer betracht, daher wird dieser direkt abgezogen. Bei der Bewertung teilweise befreiter Gebäude/teile richten wir uns nach §8 GrStG - wir befinden uns also in zwei unterschiedlichen Gesetzen. Zunächst wird also die Grundbesitzbewertung vollzogen und eine wirtschaftliche Einheit berechnet, als läge keine Befreiung vor (wenn Zivilschutz vorliegt wird dieser abgezogen, da das BewG diesen explizit außer Betracht lässt). Daher hat auch eine Kernsanierung Einfluss auf den Grundsteuerwert, im Gegenzug aber eine Befreiung keinen Einfluss auf z.B die Wertzahl. Weder unmittelbar noch mittelbar.

Im Nachgang wird dann geprüft welcher Teil davon steuerpflichtig ist um einen festzusetzenden Messbetrag zu erhalten; bei teilweisen Befreiungen nach §8 GrStG aufgeteilt nach dem Verhältnis.

Herzliche Grüße,
Ihr GrundsteuerDigital Team

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vor 2 Wochen

Ich kann die Antwort leider nicht nachvollziehen. Vielleicht sollte man hier die Fragestellung einmal genau ansehen und sich damit auseinandersetzen. Grundsteuer-Digital hat die Steuerberechnung früher auch richtig gehabt und die befreiten Flächen eben nicht in der Berechnung berücksichtigt.

Es geht um den Fall, dass eine wirtschaftliche Einheit mehrere Gebäude umfasst, einige komplett befreit und andere teilweise befreit. § 219 Abs. 3 BewG gibt vor, dass die Feststellungen nach den Absätzen 1 und 2 nur erfolgen, soweit sie für die Besteuerung von Bedeutung sind. Dies beurteilt sich nach der grundsteuerlichen Steuerpflicht. Unterliegt eine wirtschaftliche Einheit nur mit einem Teil der Besteuerung, so erfolgt die Feststellung gemäß § 219 Abs. 3 BewG nur für den steuerpflichtigen Teil (BFH Urt. V. 30.04.1982 – III R 33/80, 5. a); und bestätigt für das neue Recht: FG Berlin-Brandenburg, Urt. V. 12.02.2025 – 3 K 3107/24 Rn. 27 m. w. N.

Wenn für vollständig befreite Gebäude ein Gebäudesachwert ermittelt wird, erhöht sich auch der vorläufige Sachwert. Dadurch haben die grundsteuerbefreiten Gebäude bzw. Gebäudeteile maßgebenden Einfluss darauf, welche Wertzahl nach Anlage 43 zum BewG zur Anwendung kommt. Das Ergebnis ist eine mittelbare Besteuerung grundsteuerbefreiter Gebäude bzw. Gebäudeteile. Ebenso widersprüchlich ist es, wenn eine Kernsanierung bei einem vollständig befreiten Gebäude zu einem höheren Grundsteuerwert führen soll.

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vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Ihre ursprüngliche Anfrage war auf befreite Gebäude bezogen, nicht auf ausschließlich befreiten Grund und Boden. Gem. des A 219 Abs. 3 S.2 BewG “In die Berechnung des Grundsteuerwerts fließt nur der steuerpflichtige Teil des Grund und Bodens ein” wird diese Befreiung auch bei uns in der Anwendung im Vorfeld abgezogen, wenn diese im Tab “Grundstück” → “Flächenangaben des Grundstücks” eingetragen werden. Somit kann ein Sachverhalt mit befreiten Verkehrsflächen, wie in Ihrem angeführten Urteil, problemlos abgebildet werden.

Um auf die teilweise Befreiung von Gebäuden im Bundesmodell zurück zu kommen: nach A 220.1 werden die Grundsteuerwerte nach den Vorschriften des siebten Abschnitts berechnet. Wir befinden uns, mit der ausdrücklichen Ausnahme von A 219 Abs. 3 S.2 BewG, nicht in der Besteuerung, sondern lediglich in der Wertfeststellung. Zudem sind nach A 258 BewG Sachwert und Bodenwert getrennt zu bewerten. Nach A 8 GrStG wird die räumliche Aufteilung des Grundbesitzes schon bei der Wertfeststellung vorgenommen, jedoch nicht die Besteuerung, welche als Grundlage die Messzahl auf den steuerpflichtigen Teil des Grundbesitzes anwendet.

Wir hoffen, wir konnten ihnen darlegen, wieso wir die Berechnung so aufgebaut haben. Die bisherigen Bescheide der Finanzverwaltungen bestätigen uns ebenfalls in diesem Vorgehen. Falls sich ein Fehler in die Berechnung geschlichen hat, teilen Sie uns bitte die zugehörige Berechnung mit hinterlegtem Bescheid der Finanzverwaltung mit, sodass wir uns dies im Detail ansehen können.

Herzliche Grüße,
Ihr GrundsteuerDigital Team

vor 1 Woche

Vielen Dank für die Antwort,

meine Frage bezieht sich aber nicht auf ausschließlich befreiten Grund und Boden oder Verkehrsflächen, sondern weiterhin auf eine wirtschaftliche Einheit die sowohl vollständig befreite Gebäude als auch teilweise befreite Gebäude auf einem Flurstück hat. Dementsprechend ist der Grund und Boden ebenfalls teilweise befreit und die Aufteilung anhand der Bruttogrundfläche sachgemäß.

Mir geht es aber darum, dass die nach §§ 3-8 GrStG abschließend geregelten Steuerbefreiungstatbestände vor Bestimmung des Feststellungsumfangs zu prüfen sind. Dann ist das ein Fall von § 8 Abs. 1 GrStG und der räumlich abgrenzbare Teil des Steuergegenstandes ist demgemäß bei steuerbegünstigter Nutzung steuerbefreit. Die räumliche Aufteilung des jeweiligen Grundbesitzes nach seiner Nutzung für steuerbegünstigte Zwecke und für nichtsteuerbegünstigte Zwecke nach § 8 Abs. 1 GrStG wird bereits bei der Grundsteuerbewertung des Grundbesitzes vorgenommen (A 8 Abs. 2 S. 1). Auch hier erfolgt die Aufteilung anhand der Bruttogrundfläche.

Jetzt kommt aber mein Problem: Vor dem Hintergrund von § 219 Abs. 3 BewG muss die Aufteilung in diesem Fall doch für jedes Gebäude einzeln bei der Feststellung des jeweiligen Gebäudesachwerts erfolgen. Nur so bleiben die vollständig befreiten Gebäude vollständig ohne Ansatz und die teilweise befreiten Gebäude werden lediglich mit ihrem steuerpflichtigen Teil bewertet.

Wenn die Aufteilung anhand der Bruttogrundfläche aber, wie aktuell bei der Steuerberechnung, erst nach der Feststellung des Sachwerts des gesamten Grundstücks erfolgt, haben die vollständig befreiten Gebäude in diesem Fall mittelbaren Einfluss auf die Höhe des Grundsteuerwerts. Deshalb führt hier eine Kernsanierung bei einem vollständig befreiten Gebäude auch zu einem höheren Grundsteuerwert. Das Ergebnis sind Bewertungsverzerrungen und Mehrbelastungen von Grundstücken allein durch das Vorliegen steuerbefreiter Zwecke. Das widerstrebt doch dem Willen des Gesetzgebers.

vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Wir können Ihre Gedankengänge zu Berechnung und der Grundsteuer im Allgemeinen nachvollziehen. Eine einzelne Betrachtung der Gebäude eines Grundstücks würde einen Unterscheid machen, jedoch ist der Steuergegenstand nach §2 GrStG sowie §§ 243 u. 244 das Grundstück bzw. die wirtschaftliche Einheit.

Wie in A 244.1 AE BewG erläutert, ist diese nach §2 BewG nach Verkehrsanschauung auszulegen. Dabei können auch mehrere Flurstücke Gebäude-/teile zusammen als wirtschaftliche Einheit betrachtet werden. Zwar wird jedes Gebäude im Sachwert nach A 259.6 BewG für sich bewertet, aber “betrifft die steuerbegünstigte Nutzung einen räumlich abgrenzbaren Teil des Grundstücks, so ist nach §8 Abs 1. GrStG nur dieser Teil steuerbefreit”. Der Maßstab, bzw. “Teil” der Besteuerung ist nach A 8 Abs. 2 S. 3 GrStG nur das Verhältnis von steuerbegünstigter Bruttogrundfläche zur gesamten Bruttogrundfläche. Ob man nun drei Gebäude annimmt (1. 100qm steuerpflichtig, 2. 50qm steuerpflichtig und 50qm befreit und 3. 100qm befreit inkl. Kernsanierung) oder ein einziges (300qm davon 150qm befreit). Das Verhältnis der steuerliche Aufteilung bleibt identisch, solange es sich um eine wirtschaftliche Einheit handelt.

Grundsätzlich müsste, um dieses von Ihnen genannte Beispiel mit einer Kernsanierung aufzulösen, jedes/r Gebäude-/teil einzeln bewertet, als separate wirtschaftliche Einheit betrachtet und damit auch mit jeweils eigenem Aktenzeichen versehen werden; was jedoch im Einzelfall der Verkehrsanschauung widerspräche.

Wie immer gilt: sobald Sie einen Bescheid erhalten, welcher von der Berechnung abweicht, prüfen wir sehr gerne wieso und ändern, falls notwendig, umgehend die Berechnung.

Vielen Dank für die Antwort.

Leider wird mir daraus nicht ersichtlich, weshalb die Aufteilung anhand der Bruttogrundfläche zwingend erst nach der Feststellung des Sachwerts des gesamten Grundstücks erfolgen soll und nicht separat für jedes Gebäude einzeln sowie für den Grund und Boden.

Das aktuelle Berechnungsmodell mag funktionieren, soweit alle Gebäude/-teile nur teilweise steuerbefreit sind. Sobald aber eine wirtschaftliche Einheit mit mehreren Gebäuden/-teilen über ein vollständig befreites Gebäude verfügt, wird die Steuerbefreiung nicht sachgemäß widergespiegelt.

Die entstehenden Bewertungsverzerrungen sind doch nicht von der Hand zu weisen, wenn der gleiche Gebäudekomplex durch Zerlegung und Bildung separater wirtschaftlicher Einheiten mit einem niedrigeren Grundsteuerwert bewertet werden würde. Darin liegt auch ein Widerspruch zu Art. 3 Abs. 1 GG.