selbstständige Gebäudeteile mit unterschiedlichen Restnutzungsdauern/ gewogene Restnutzungsdauer A253.2 Abs. 3 AEBewGrSt im Ertragswertverfahren

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Michèle Enders
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Liebe Community,

ich habe einen Mandanten mit einem Einfamilienhaus (Haupthaus) aus 1936, bei dem im Jahre 1990 ein Anbau erfolgte. Folglich gilt das Ertragswertverfahren.

Nach A253.2 Abs. 3 AEBewGrSt ist bei selbstständige Gebäudeteile mit unterschiedlichen Restnutzungsdauern die gewogene Restnutzungsdauer zu berechnen. Hierzu ist das Verhältnis der jeweiligen Gebäuderoherträge zu bilden.

Laut Haufe ist ist für eine wirtschaftliche Einheit, welche aus mehreren Gebäudeteilen besteht zB Anbauten sind die Daten (Baujahr/ Kernsanierung/ Garagenstellplätze/ Wohn-und Nutzfläche usw).


Bietet das Programm die Möglichkeit 2 Gebäude einzutragen (um die Daten jeweils anzugeben) und daraus die gewogene Restnutzungsdauer zu ermitteln und dann bei der Bewertung zu Grunde zu legen ? Oder muss ich diese händisch berechnen und dann eintragen ?

Mit freundlichen Grüßen 
Michele Enders
Kanzlei Goll & Hauke

System
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Michèle Enders

Liebes Team von Grundsteuer Digital,


gibt es hier bereits eine Lösung, welche die an den Anwendungserlass (A253.2 Abs. 3 AEBewGrSt) angepasste Berechnung zur gewogenen Restnutzngsdauer berrücksichtigt? 



Mit freundlichen Grüßen
Michele Enders
Kanzlei Goll & Hauke

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Christian Schmidt

@ Grundsteuer.Digital: 

Man sollte vielleicht auch mal einen Blick in den Anwendungserlass v.9.11.2021 werfen, da gibt es sogar ein Berechnungsbeispiel unter A 253.2 Grundstück mit mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen.

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Christian Schmidt
Quote from Michèle Enders

Hallo Zusammen,


Das ist korrekt. Genau den Fall habe ich auch (EFH mit Anbau). Leider gibt es diese Möglichkeit bisher auch nicht im Formular (Papierform) in Zeile 8 ist im Bundesmodell das Baujahr/ Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit anzugeben (siehe Seite 42 in den Erläuterungen). Weitere Angabemöglichkeiten gibt es nicht.

Meines Erachtens wurde das Vergessen. Eine Kernsanierung wurde auch eingearbeitet. Man kann dann nur 2 Gebäude Anlegen und im Feld ergänzende Angaben schreiben was man eigentlich erklären wollte. Vielleicht kommt noch eine Anpassung...

Grüße Michele Enders

Im Formular kann man weitere Gebäude(teile) mittels Einlegeblatt hinzufügen und so jedenfalls die Angaben machen. Ich stimme Ihnen aber zu, dass man da auch noch ein Feld hätte ergänzen können. 


Die Software müsste diese Angaben aber in die richtige Berechnung umsetzen können - wenn ich schon mehrere Gebäude mit unterschiedlichen Baujahren eingebe. 

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Christian Schmidt

Die Antwort von Grundsteuer-Digital ist hier meines Erachtens in keiner Weise ausreichend. Das Programm ist an dieser Stelle einfach nicht fertiggestellt. Das Programm lässt es doch selber zu, dass bei einer wirtschaftlichen Einheit mehrere Gebäude mit unterschiedlichen Baujahren angegeben werden. In diesem Fall wird in der Berechnung aber einfach jedes Gebäude/Teil für sich berechnet. 

Man müsste aber schlichtweg auf Basis der Roherträge eine gewogene - d.h. einheitliche - Restnutzungsdauer ermitteln und dann auf dieser Basis mit einem einheitlichen Vervielfältiger weiterrechnen und nicht beide Gebäudeteile separat bewerten. Die Berechnung, die G.D. hier anbietet, ist schlichtweg falsch. 

Ich erwarte von der Software, dass sie diese simple steuerlich relevante Berechnung durchführt. Das ist wahrlich kein Hochreck. 

Das ist zudem kein Spezialfall. Das Finanzamt wird die Erklärung schließlich auch verarbeiten. 

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GrundsteuerDigital
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Liebe Community-Mitglieder,

wir empfehlen bei solchen Spezialfällen Rücksprache mit dem Finanzamt zu halten. Unsere Lösung kann nur die Eingaben anbieten, die auch von ELSTER verarbeitet werden können. Der Hinweis mit "Ergänzenden Angaben" bei der Feststellungserklärung ist auch wertvoll, hier kann man freie Erläuterungen mitsenden.

Schöne Grüße

- Ihr GrundsteuerDigital Team -

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Michèle Enders

Hallo Zusammen,


Das ist korrekt. Genau den Fall habe ich auch (EFH mit Anbau). Leider gibt es diese Möglichkeit bisher auch nicht im Formular (Papierform) in Zeile 8 ist im Bundesmodell das Baujahr/ Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit anzugeben (siehe Seite 42 in den Erläuterungen). Weitere Angabemöglichkeiten gibt es nicht.

Meines Erachtens wurde das Vergessen. Eine Kernsanierung wurde auch eingearbeitet. Man kann dann nur 2 Gebäude Anlegen und im Feld ergänzende Angaben schreiben was man eigentlich erklären wollte. Vielleicht kommt noch eine Anpassung...

Grüße Michele Enders

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frank missmahl

Ich habe dasselbe Problem wie Frau Enders.

Im Fall von zwei selbständigen Gebäudeteilen (ursprüngliches EFH plus Anbau) müsste eigentlich eine gewogene Restnutzungsdauer ermittelt werden, um den Vervielfältiger und den Abzinsungsfaktor korrekt zu ermitteln. M.E. bietet das Programm das nicht!

Das Programm bietet nur die Möglichkeit, mittels einer ggfs. händisch ermittelten gewogenen Restnutzungsdauer ein fiktives Baujahr zu errechnen und dieses bei beiden Gebäudeteilen als Baujahr zu erfassen. Damit ist aber eine Trennung beider Gebäudeteile Unsinn. Diese kann ich dann auch gemeinsam angeben.

Das ist leider ein Fehler. Bitte umgehend beheben.

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andrea pampuch

Hallo Herr Enders, 

ich stelle mir diese Frage auch.

Bei einer Gewerbeimmobilie berücksichtige ich den Anbau auch. Bei einem Anbau EFH, schaffe ich in den meisten Fällen keine separate WE, daher würde ich es nicht berücksichtigen? ich bin mir aber absolut nicht sicher und habe auch noch nichts in der Literatur gefunden. 

Gruß

Andrea Pampuch


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