Berechnung bei Gebäudeteilen mit unterschiedlicher Restnutzungsdauer falsch und entgegen der praktizierten Rechtslage

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Aktuell ist immer noch die Berechnung des Grundsteuerwerts im Ertragswertverfahren bei mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen mit unterschiedlicher Restnutzungsdauer im Programm falsch dargestellt bzw. der Grundsteuerwert wird falsch berechnet.

In diesem Fall wird aktuell im Programm jedes Gebäudeteil für sich komplett eigenständig bewertet, d.h. eine eigene RND auf Basis des Baujahrs ermittelt sowie der darauf entfallende Vervielfältiger zzgl. anteiliger Bodenwert. 

Diese Berechnung entspricht nicht der gesetzlichen Vorgabe und ist schlichtweg falsch. Das hat auch nichts mit der Taxonomie oder Elster zu tun. Der Berechnungskern ist hier einfach nicht korrekt. 

In den Fällen, in denen mehrere Gebäude mit unterschiedlichen Nutzungsdauern bzw. Restnutzungsdauern vorhanden sind, ist im Verhältnis der Roherträge eine einheitliche Restnutzungsdauer aller Gebäude(teile zu ermitteln) und damit der Vervielfältiger zu bestimmen. Siehe hierzu auch der gleichlautende Ländererlass v.9.11.2021 mit Anwendungsbeispiel: 

A 253.2 Grundstück mit mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen

(3) Ergeben sich bei einer wirtschaftlichen Einheit aus mehreren selbständigen Gebäuden oder
Gebäudeteilen unterschiedliche Restnutzungsdauern, ist eine gewogene Restnutzungsdauer unter
Berücksichtigung der jeweiligen Roherträge zu ermitteln.

Beispiel:

Mietwohngrundstück bestehend aus zwei Gebäuden mit je vier Wohnungen. Gebäude A wurde
1970 fertiggestellt (Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag 1. Januar 2022 = 52 Jahre), die
typisierten Roherträge belaufen sich auf 22 000 €. Das Gebäude B wurde 2005 fertiggestellt (Alter
des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 = 17 Jahre), die typisierten
Roherträge betragen 38 000 €. Insgesamt sind für das Mietwohngrundstück Roherträge von
60 000 € (22 000 € + 38 000 €) anzusetzen.

Für das Gebäude A ergeben sich, bezogen auf die Restnutzungsdauer von 28 Jahren im
Hauptfeststellungsstichtag (Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre abzüglich Alter am
Bewertungsstichtag 52 Jahre), anzusetzende Erträge von
28 Jahre × 22 000 € = 616 000 €.

Für das Gebäude B ergeben sich, bezogen auf die Restnutzungsdauer im
Hauptfeststellungsstichtag von 63 Jahren (Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre abzüglich Alter am
Bewertungsstichtag 17 Jahre), anzusetzende Erträge von
63 Jahre × 38 000 € = 2 394 000 €.

Die Summe der anzusetzenden Erträge für das Mietwohngrundstück beträgt somit
616 000 € + 2 394 000 € = 3 010 000 €.

Die gewogene Restnutzungsdauer ergibt sich, indem die Summe der anzusetzenden Erträge durch
die Summe der jährlichen Erträge geteilt wird:
3 010 000 €/60 000 € = 50,17 Jahre.

Die gewogene Restnutzungsdauer wird kaufmännisch auf volle Jahre gerundet und beträgt somit
50 Jahre.

Ich bitte um schnellstmögliche Korrektur, derzeit lassen sich einfach eine ganze Reihe von Erklärungen aus diesem Grund nicht fertigstellen. Ich kann dem Mandant doch keine falsche Berechnung mitsenden. 

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Jasmina von GrundsteuerDigital
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Jasmina von GrundsteuerDigital

Sehr geehrter Herr Schmidt,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Dieses Thema beschäftigt uns bereits seit geraumer Zeit, da sich die Umsetzung als schwierig gestaltet. Jedoch soll die Implementierung noch im Laufe dieser Woche erfolgen und somit voraussichtlich auch in Kürze released werden.


Herzliche Grüße
Ihr GrundsteuerDigital Team  

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Christian Schmidt

Wann ist mit einer Umsetzung zu rechnen?

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Jasmina von GrundsteuerDigital

Sehr geehrter Herr Schmidt,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Wir haben unser Produkt verbessert und das von Ihnen beschriebene Berechnungsproblem sollte somit nun behoben sein.


Bei Rückfragen, stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.

Herzliche Grüße
Ihr GrundsteuerDigital-Team

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Christian Schmidt

Und wann wird das im Programm gefixt, dass man damit arbeiten kann? Es ist jetzt zwar eine Zeile hinzugekommen, in der man das Wort "gewogene Restnutzungsdauer" liest. Die Berechnung ist aber immer noch falsch. 

Es ist eben NICHT für jedes Gebäude anhand eines eigenen Vervielfältigers der Reinertrag zu bestimmen, sondern es ist zunächst die gewogene RND zu ermitteln (auf Basis der Roherträge) und dann der gemeinsame Vervielfältiger zu bestimmen. 

Die dargestellte Berechnung stimmt daher immer noch nicht. 

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Christian Schmidt

Die Berechnung ist immer noch insgesamt falsch. Zwar wird jetzt die gewogene RND korrekt berechnet. 

die Bewirtschaftungskosten sind allerdings NICHT für jedes Gebäude einzeln zu bestimmen, sondern unter Berücksichtigung der gewogenen RND einheitlich, siehe hierzu der Erlass A 255: 

"1Die Bewirtschaftungskosten ergeben sich aus den pauschalierten Erfahrungssätzen nach
Anlage 40 zum BewG. 2Die Bewirtschaftungskosten werden in Abhängigkeit von den
unterschiedlichen Grundstücksarten und nach der jeweiligen Restnutzungsdauer der Gebäude
differenziert. 3Eine verlängerte, verkürzte oder gewogene Restnutzungsdauer sowie die Mindest-
Restnutzungsdauer nach § 253 Abs. 2 Satz 5 BewG sind hierbei zu berücksichtigen."


Bitte korrigieren Sie die Berechnung dahingehend. Unsere Mandanten werden langsam ungehalten, dass wir nicht liefern (können). 

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Jasmina von GrundsteuerDigital
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Jasmina von GrundsteuerDigital

Sehr geehrter Herr Schmidt,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Unser Produkt wurde nochmals angepasst. Die Verbesserungen werden mit dem nächsten Release live gehen.

Bitte schauen Sie daher morgen Nachmittag - nach dem Release - erneut in Ihren Account und wiederholen den Vorgang.

Herzliche Grüße
Ihr GrundsteuerDigital Team