Garage | eigenes separates Grundbuchblatt

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michael aures
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Fall Bayern: Die Wohnung steht auf einem eigenen Grundbuchblatt und die dazugehörigen Garagen (2 Stück) haben jeweils ein separates Grundbuchblatt erhalten. Die m² des Grundstücks ergeben sich aus dem Grundbuchblatt der Wohnung und auf den weiteren Grundbuchblättern für die Garagen nur die gesonderte Miteigentumsanteile für diese.


Variante 1: Ich gebe ein Grundstück ein, mit dem insgesamten Miteigentumsanteil. Ergebnis: Es fehlt die Angabe der gesonderten Grundbuchblätter.

Variante 2: Ich erfasse jedes Grundbuchblatt und jeden Miteigentumsanteil separat. Ergebnis: Im Elster-Formular wird die gesamte Grundstücksfläche mit dem 3fachen Wert angegeben.


Bitte um Hilfestellung.

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marcus ernstberger

Falls es hier um das in GrundsteuerDigital produzierte Freizeichnungsdokument geht ... aus meiner Sicht Variante 2, im Original Elster ist das auch so und auch die Erläuterung dazu ist die selbe: "Summe der Flurstücksfläche(n) in m² (Dies ist die Summe der gesamten Fläche(n) aller angegebenen Flurstücke. Der "Zur wirtschaftlichen Einheit gehörende Anteil" ist hierbei nicht berücksichtigt.)"

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michael aures

Die Problematik hierbei ist,  aus den gesonderten Grundbuchblättern ergibt sich kein abweichendes Flurstück. 


Auf diesem weiteren Blatt wird z.B. angegeben 


"10/1000 Miteigentumsanteil an dem vorbezeichneten Grundstück [Anm. das auf der abweichenden Blattnummer] verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. 10 lt. Aufteilungsplan"

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A. Ebert

Möglichkeit 3: Sie lassen die Grundbuchblätter weg (sofern das in dem Bundesland möglich ist).

Bei unseren Erklärungen gebe ich die Nummern nur an, wenn ich sie zufällig finde. Soll doch das Finanzamt mal etwas für sein Geld tun.

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marcus ernstberger

Wie gesagt, das macht das Original Elster auch so, ich halte das für eine Kontrollsumme und lasse mich davon nicht beunruhigen. Wäre meiner Ansicht auch egal, ob es sich um die selben oder um verschiedene Flurstücke handelt, diese Summe wäre in keinem Fall eine Zahl, die für die Berechnungen relevant wäre. Fehlende Daten zur Grundbuchblatt Nummer haben bei mir immer nur zu einem Hinweis geführt, nicht zu einem Fehler. Technisch dürften also beide Varianten funktionieren. Ich hab mich für Variante 2 entschieden.

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stephan karle

Alle drei Möglichkeiten sollten in der Berechnung zum gleichen Ergebnis führen auch wenn die Verdoppelung der Kontrollsumme schon irritiert, da gebe ich Ihnen Recht.

In Bayern ist die Angabe der Grundbuchblattnummer meines Erachtens optional. 

Sofern die Garage auf gleicher Flurnummer steht aber eine eigene Grundbuchblattnummer hat, die mir vorliegt, würde ich auch ein weiteres Flurstück nach Variante 2 eintragen. 

Bei gleicher Blattnummer oder wenn mir dieses nicht vorliegt würde ich die Miteigentumsanteile für die Wohnung und Garage in einem Flurstück zusammenfassen. 

Vielleicht kommt ja noch ein bayerischer Grundsteuererlass der hierzu Hilfestellung gibt. 

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Wolfgang Bischoff

BayGrStG: Art. 2 Maßgebliche Flächen - Bürgerservice (gesetze-bayern.de)

Art. 2Maßgebliche Flächen


(1) 1Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung. 2Als Wohnnutzung gilt auch die Nutzung als häusliches Arbeitszimmer. 3Im Übrigen ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich. 4Die Gebäudefläche ist durch eine geeignete Methode zu ermitteln.


(2) 1Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zugeordnet sind, bleiben bis zu einer Fläche von insgesamt 50 m2 außer Ansatz. 2Dies gilt unter den Voraussetzungen des Satzes 1 auch für Garagen, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden.


(3) 1Im Übrigen bleiben die Nutzflächen von Nebengebäuden von untergeordneter Bedeutung, die in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie zu dienen bestimmt sind, bis zu einer Fläche von insgesamt 30 m2 außer Ansatz. 2Dies gilt unter den Voraussetzungen des Satzes 1 auch für Nebengebäude, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden.


(4) 1Ein Grundstück gilt als unbebaut, wenn die darauf errichteten Gebäude, mit Ausnahme der Fälle des Abs. 2 Satz 2, eine Gesamtgebäudefläche von insgesamt weniger als 30 m2 haben. 2Besteht ein Bauwerk aus mehreren wirtschaftlichen Einheiten, ist die Gesamtgebäudefläche des Bauwerks anzusetzen. 3Die Gebäudefläche bleibt in der Folge außer Ansatz. 4 § 246 des Bewertungsgesetzes (BewG) bleibt im Übrigen unberührt.(5) Die für dieses Gesetz maßgeblichen Flächen von Grund und Boden sowie die Wohn- und Nutzflächen der Gebäude sind jeweils auf volle Quadratmeter nach unten abzurunden.

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marcus ernstberger
Quote from Wolfgang Bischoff

BayGrStG: Art. 2 Maßgebliche Flächen - Bürgerservice (gesetze-bayern.de)

Art. 2Maßgebliche Flächen


(1) 1Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung. 2Als Wohnnutzung gilt auch die Nutzung als häusliches Arbeitszimmer. 3Im Übrigen ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich. 4Die Gebäudefläche ist durch eine geeignete Methode zu ermitteln.


(2) 1Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zugeordnet sind, bleiben bis zu einer Fläche von insgesamt 50 m2 außer Ansatz. 2Dies gilt unter den Voraussetzungen des Satzes 1 auch für Garagen, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden.


(3) 1Im Übrigen bleiben die Nutzflächen von Nebengebäuden von untergeordneter Bedeutung, die in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie zu dienen bestimmt sind, bis zu einer Fläche von insgesamt 30 m2 außer Ansatz. 2Dies gilt unter den Voraussetzungen des Satzes 1 auch für Nebengebäude, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden.


(4) 1Ein Grundstück gilt als unbebaut, wenn die darauf errichteten Gebäude, mit Ausnahme der Fälle des Abs. 2 Satz 2, eine Gesamtgebäudefläche von insgesamt weniger als 30 m2 haben. 2Besteht ein Bauwerk aus mehreren wirtschaftlichen Einheiten, ist die Gesamtgebäudefläche des Bauwerks anzusetzen. 3Die Gebäudefläche bleibt in der Folge außer Ansatz. 4 § 246 des Bewertungsgesetzes (BewG) bleibt im Übrigen unberührt.(5) Die für dieses Gesetz maßgeblichen Flächen von Grund und Boden sowie die Wohn- und Nutzflächen der Gebäude sind jeweils auf volle Quadratmeter nach unten abzurunden.

Da geht es allerdings um die Gebäudeflächen nicht um die Bodenflächen.

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Wolfgang Bischoff
Quote from marcus ernstberger

Da geht es allerdings um die Gebäudeflächen nicht um die Bodenflächen.

Wenn die Garagen im Zusammenhang mit der Wohnung stehen und nicht größer als 50 m² als Fläche haben, sind diese nicht in der Erklärung zu erfassen. Die ETW ist "ganz normal" zu erfassen und zu erklären.

Bayern: Grundsteuer berechnen & Beispiele

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marcus ernstberger

Wenn es das heißen soll, was ich vermute, scheint mir das eine riskante Position. In der Anleitung der bayerischen Finanzverwaltung steht dazu folgendes:

Nutzflächen von Garagen bzw. Tiefgaragen
Gehören Stellplätze in Garagen bzw. Tiefgaragen hingegen zu einer Wohnfläche und befinden sich diese in räumlicher Nähe zur Wohnfläche, bleibt die Nutzfläche dieser Stellplätze bis zu insgesamt 50 m² außer Ansatz. Soweit die Fläche 50 m² übersteigt, wird sie angesetzt.
...
Hinweis: Die Fläche des Grund und Bodens ist immer vollständig bei der Flurstücksfläche zu berücksichtigen. 

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Wolfgang Bischoff

Zu Abs. 2

Im Zusammenhang mit Gebäudeflächen bei Wohnnutzung enthalten die Abs. 2 und 3

Sonderregelungen für Garagen und sonstige Nebengebäude. Diesen Vereinfachungsregelungen liegt der Gedanke zugrunde, dass bei Wohnnutzung die Wohnfläche der

vorrangige Indikator für die Inanspruchnahme der kommunalen Infrastrukturleistungen

ist.

Nach Satz 1 bleibt bei Garagen eine Nutzfläche von insgesamt bis zu 50 m2 außer Ansatz (Freibetrag), wenn sie in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen,

der sie rechtlich zugeordnet sind. Eine rechtliche Zuordnung liegt bei einer dinglichen

Verknüpfung zwischen Wohnfläche und Garagenfläche vor. In diesen Fällen ist in der

Regel eine wirtschaftliche Einheit gegeben (z. B. Einfamilienhaus mit Garage, Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz). Eine rechtliche Zuordnung im Sinne dieses Gesetzes kann auch bei einer lediglich vertraglichen Verknüpfung

vorliegen. Dies ist dann der Fall, wenn die Vermietung der Garagenfläche im Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnfläche von demselben Überlassenden erfolgt.

Für Garagenflächen, die in keinem rechtlichen Zusammenhang mit einer Wohnnutzung

stehen, ist die Norm nicht anwendbar. Da Garagenfläche und Wohnfläche trotz rechtlicher Zuordnung nicht zwingend eine wirtschaftliche Einheit bilden müssen, gilt Satz 1

nach Satz 2 auch für solche Garagen, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden. Für

die Ermittlung der 50 m2 Fläche (Freibetrag) wird dabei auf die Summe der einer Wohnung rechtlich zugeordneten Garagenflächen abgestellt. Die Garagenfläche ermittelt

sich nach Art. 2 Abs. 1 Satz 3 und 4. Die Regelung lehnt sich an die Flächengrenze des

Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b Bayerische Bauordnung an.

Drucksache 18/15755 (landtag.de)


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